(Written by Joshua Yam - Partner at Spencer West)
英國買樓，要面對各種稅率，而印花稅Stamp Duty Land Tax（簡稱 SDLT）種類及計算方法比較複雜，所以買樓前必須要了解清楚個人稅務狀況.
● 完成交易時支付：當物業或土地法律交易完成（Completion）時，就要支付 SDLT.
● 申報要求：一旦交易超過咗某個門檻或滿足特定條件，必須向英國稅務海關總署（HMRC）申報同/或繳納印花稅.
● 申報例外：某些情況下，可能唔需要交稅，但仍然要通知 HMRC；甚至有機會喺付款買樓後，連通知 HMRC 嘅程序都唔使做。不過，喺絕大多數正常嘅買樓交易中，完成交易後都係需要通知 HMRC.
● 繳交期限：印花稅申報表必須喺法律完成交易（Legal Completion）日起計 14 日內提交.
買樓時，律師會協助你申報印花稅同繳交稅款畀 HMRC 。要注意，雖然律師通常對 SDLT 規則有基本認識，但佢哋唔係稅務專家。如果你有任何疑問，建議尋求英國會計師或稅務專家嘅意見.
印花稅並非一個固定比例嘅稅項，而係採用「分級制」（Banded system）計算 。隨着樓價上升，每個稅階對應嘅印花稅率都會唔同，最後將每個稅階計出嚟嘅稅額相加，就係你需要支付嘅總印花稅.
SDLT 計算下，已婚夫婦會被視為「單一單位」 . 就算物業只係由丈夫或者太太其中一方持有，計算印花稅時，另一半名下持有嘅住宅物業情況都會一併考慮。呢點非常重要，因為會影響你可否享用某啲稅務優惠，例如首次置業優惠（First Time Buyer Relief).
A. 首置買家稅率 (First Time Buyer Rate)
需要符合以下條件：
稅階 | 稅率 | 樓價 | 稅款 |
£300,000 以下 | 0 | £300,000 | £0 |
£300,000 至 £500,000 | 5 | £150,000 | £7,500 |
| 總印花稅 | £450,000 | £7,500 |
B. 標準稅率 (Standard Rate)
需要符合以下條件：
稅階 | 稅率 | 樓價 | 稅款 |
£125,000 以下 | 0 | £125,000 | £0 |
£125,000 至 £250,000 | 2 | £125,000 | £2,500 |
£250,000 至 £925,000 | 5 | £200,000 | £10,000 |
£925,000 至 £1.5m | 10 | £0 | £0 |
£1.5m 以上 | 12 | £0 | £0 |
| 總印花稅 | £450,000 | £12,500 |
C. 高額/買樓收租稅率 (Higher/Buy to Let Rate)
如以下任何一項成立，都會適用較高稅率：
例子: 樓價 - £450,000. 總印花稅 - £35,000
稅階 | 稅率 | 樓價 | 稅款 |
£125,000 以下 | 5 | £125,000 | £6,250 |
£125,000 至 £250,000 | 7 | £125,000 | £8,750 |
£250,000 至 £925,000 | 10 | £200,000 | £20,000 |
£925,000 至 £1.5m | 15 | £0 | £0 |
£1.5m 以上 | 17 | £0 | £0 |
| 總印花稅 | £450,000 | £35,000 |
● 如果你喺印花稅定義下屬於「海外買家」，就需要額外支付 2% 嘅附加費，附加費會應用喺上述每一級稅階入面.
● 測試準則：判斷標準並唔係睇你持有咩護照或者 Visa，而是視乎完成交易當日，英國實地停留係咪已經滿 183 日.
● 退稅機制：如果你喺完成交易當日未滿 183 日，你需要先支付呢 2% 附加費。但只要喺完成交易後 1 年內，你滿足咗住滿 183 日嘅條件，就可以向 HMRC 申請退回呢筆 2% 附加費.
● 根據交易具體情況，可能有若干種印花稅減免可以申請.
● 但必須滿足特定規則同條件先可以應用 。因此，強烈建議喺申請任何減免前，先徵詢英國會計師或稅務專家嘅意見，以避免出錯同交錯稅 。如果申報出錯，將會面臨向 HMRC 支付罰款.
關於作者：
Joshua Yam 係 Spencer West 律師事務所嘅住宅物業合夥人，擁有超過 13 年行業經驗，特別擅長協助客戶（特別係香港人）處理英格蘭同威爾斯嘅住宅物業交易. 如果你喺住宅物業交易方面（包括買賣、產權轉讓、轉按）需要法律協助，歡迎聯絡我哋進行免費諮詢同報價.
WhatsApp: +44 7468 531352
Email: [email protected]