好多人買樓、睇樓，只係睇表面，根本唔知層樓或單位有無隱藏問題。作為精明買家，要保障自己，就必須「驗樓」同「查冊」！
如果做按揭，銀行通常會強制要求查冊先肯放款。但驗樓報告並非法律規定，你可以選擇做或唔做。記住，無論驗樓定查冊，一定要喺交換合約（Exchange of Contract）前完成。如果交換合約後先發現問題，咁就太遲啦。
驗樓報告並唔係由律師安排，而係需要買家自行聘請專業驗樓師（Surveyor）進行。驗樓報告嘅主要目的，係由 Surveyor 到現場檢查物業，評估有冇結構性問題，又或者有冇任何即時或短期需要維修嘅地方，等買家可以全面了解物業狀況。
如果驗樓後發現物業存在問題，買家一般有以下幾個選擇：
好多客成日搞錯 Survey 同 Valuation，其實兩樣嘢完全唔同。Valuation Report 一般係銀行喺買家申請按揭時安排，主要目的是評估物業價值，從而決定銀行願意借出幾多按揭。以下係驗樓、估價報告嘅分別：
無論係 Survey Report 定 Valuation Report，Surveyor 或 Valuer 都有機會喺報告入面提出一啲備註、疑問或者需要進一步跟進嘅地方。一位有經驗嘅律師，會協助你逐一了解報告提出嘅事項，與相關人士跟進，確保冇任何可能影響交易或者日後物業使用嘅重大問題。
英國有好多唔同類型嘅 Property Search，可以查閱物業、土地以及周邊環境嘅資料。買樓時最常見嘅幾項查冊包括：
仔細審閱 Local Authority Search 係十分重要嘅一環，因為報告發現嘅問題，很多時都大機會影響交易，甚至日後物業嘅使用。因此，最好喺 Exchange 同 Completion 前處理好，避免收樓後先發現問題，到時處理成本同風險都會更高。
睇吓物業所在嘅地皮有無風險，例如：水浸風險、土壤污染、氡氣 (Radon) 水平、附近有無大型基建等。如果查冊顯示有潛在風險，並唔代表一定要放棄交易，而係要先分析風險程度，再決定最適合嘅處理方法。
由當區水務機構提供，睇吓有無冇公用排污渠喺你物業地下。如果渠管喺你地皮下，你要加建或改建（要挖地）時，可能會影響到公用喉管，隨時要攞水務局批准。如果未經批准施工，又損毀公共水管或污水渠，可能會引致嚴重法律責任及維修費用。
土地索引地圖查冊 (Index Map Search)
由英國土地註冊處 (Land Registry) 提供，報告會顯示指定範圍內所有已登記土地業權，以確認交易涉及嘅土地是否完整。由於英格蘭及威爾士嘅土地業權制度比較複雜，一宗交易有時會涉及多個 Land Title。例如，你買一間獨立屋，而車位係另一個獨立業權，就一定要確認所有相關業權都已包括喺交易文件內。
雖然唔做驗樓同查冊可以慳錢，但作為精明買家，絕對唔建議咁做。好多問題係肉眼睇唔到，一定要搵專業人士幫手先查得清楚。有一個好嘅律師代表你，先可以將法律風險減到最低。
有啲買家為咗節省成本，可能會考慮唔做 Survey Report 或 Property Searches。不過，作為審慎嘅買家，應該盡量安排兩者都做，確保自己係掌握充足資訊之下，先決定值唔值得購入物業。購買物業會牽涉到好多風險同缺陷，需要專業人士查清楚，而非肉眼睇得到。由一位經驗豐富嘅律師代表你處理交易，可以盡可能降低物業交易涉及嘅法律風險，令整個買樓過程更加安心。
關於作者：
Spencer West 律師事務所嘅 Joshua Yam 係住宅物業合夥人，有超過 13 年經驗，特別擅長協助香港客人處理英格蘭、威爾斯嘅買樓事宜。如果你有買賣樓、轉按等法律問題，歡迎搵我哋做免費諮詢同報價。
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