喺英格蘭及威爾斯，二手物業買賣交易大致可以分為五個階段 :
出價及接納（Offer and Acceptance)
呢個交易階段仲未牽涉律師參與。當你搵到心儀嘅目標物業，可以向業主提出購買出價，雙方可以進行議價。
一旦價錢達成共識，買賣雙方向地產代理通知各自嘅代表律師，代理就會擬備並發出一份買賣備忘錄（Sales Memorandum）。呢份文件係交易入面重要嘅第一步，備忘錄一出就代表交易正式啟動。
買賣備忘錄發出之後，如果賣方打算接納其他買家嘅出價，必須通知現有買家。
如果你想安排樓宇檢驗報告，建議喺買賣備忘錄發出之後先進行。如果喺備忘錄未出就預先付款做檢驗，萬一賣家接咗另一個出價，你就會白白損失檢驗費用。
法律盡職審查（Legal Due Diligence)
喺法律層面，呢個係成個交易最關鍵嘅階段，亦都係買方律師嘅核心工作。
買方律師會審閱物業同交易嘅全部法律文件，針對文件當中發現嘅矛盾同問題提出質詢。同時審核賣方律師嘅回覆，確認回覆內容可以接受，再為買家準備業權報告（Report on Title）。
業權報告係一份總結文件，整合晒所有審閱文件同重點法律資訊，等買家喺落實購買之前清楚掌握物業嘅法律狀況。
律師會喺呢個階段識別，並嘗試解決物業上面嘅各種法律問題。如果遇到重大缺陷或者無法完全處理嘅問題，律師會向你匯報，等你掌握充足資訊先做決定。
交易條款嘅修訂，都會喺呢個階段傾談。例如樓宇檢驗報告出咗之後，你希望重新商討購買價錢。
交換合約（Exchange of Contract)
對於買賣雙方，交換合約係整個交易嘅關鍵分水嶺。
喺未交換合約之前，任何一方都可以隨時退出交易，唔需要承擔任何法律後果。無論係發現物業有嚴重問題，只係單純搵到另一間更心水嘅物業，都可以自由退出，唔需要向另一方解釋原因。
但當雙方正式交換合約一刻起，雙方就受到合約約束，必須完成交易。
審慎嘅買家，建議喺授權交換合約之前，親自再去睇一次樓，做最後視察，確認物業狀況符合預期。
雙方會喺呢個時候敲定成交日期，呢個日期喺正式交換合約之後就會落實。律師會同你商討成交日期，預留足夠時間準備簽文件同資金轉帳；如果你需要申請按揭，呢一點尤為重要。要留意：成交唔會因為買家按揭資金未準備好而自動順延。
交換合約時，買家需要支付樓價10% 作為訂金，淨餘樓價就喺協定嘅成交日繳付。
法律成交（Legal Completion)
交換合約到成交之間嘅時間，就係做最後準備。如果你有按揭，你嘅律師會同貸款機構協調，安排按揭貸款放款。
喺成交當日，買方律師會將淨餘樓價全數過帳到賣方律師嘅帳戶。賣方律師收到款項，就代表成交正式完成，賣方要喺同日將鎖匙交俾買家。
成交分兩個層面：法律成交同實務交樓。
視乎個別情況，有機會出現法律成交已經完成，但實務交樓延遲嘅情況，例如買家當日未能親身取鎖匙。
收樓嘅時候，買家記得抄低水電煤等公用設施嘅儀錶讀數。
成交後跟進（Post‑Completion)
成交之後，買方律師仲有一連串法律工作要處理：
而就實務層面，新業主需要通知地方議會同各公用事業公司，更新物業業主記錄。由法律成交當日開始，先會由新業主負責繳交市政稅同各種水電煤賬單。
總結
喺英格蘭及威爾斯買物業，流程繁複，好多因素都會影響交易進度同速度。搵一位經驗豐富、反應快嘅律師，可以大大減低買樓過程嘅壓力。
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關於作者
Spencer West 律師事務所嘅 Joshua Yam 為住宅物業合夥人，擁有超過13年行業經驗，專門協助客戶（尤其香港客戶）處理英格蘭及威爾斯嘅住宅物業交易事宜。
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